Vodenje postopka pridobivanja Gradbenega dovoljenja

Proces pridobivanja gradbenega dovoljenja še zdaleč ni vezana le na arhitektovo izdelavo projektne dokumentacije. Investitor mora še pred najemom arhitekta rešiti vse formalnosti v zvezi z lastništvom in stvarnimi pravicami zemljiške parcele in/ali objekta, se pozanimati o dovoljeni gradnji (lokacijska informacija) in pridobiti geodetski posnetek stanja zemljišča. V nadaljevanju se arhitekt poglobi v zahteve za gradnjo v prostorskem planu občine in drugih predpisih vezanih na gradnjo objekta, skupaj z upravljalci komunalne infrastrukture in investitorjem določi priključke na javno infrastrukturo nato pridobi soglasja in izdela celotno projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja. Investitor vloži dokumentacijo na upravno enoto in občino za odmero komunalnega prispevka. Med postopkom na upravni enoti lahko pride do nejasnosti ali nepopolnosti v dokumentaciji ali nanjo vezanih postopkih in dokumentih, takrat upravna enota investitorju pošlje zahtevo za dopolnitev. Čisto v zaključku procesa se pozove še stranke v postopku, plača komunalni prispevek in taksa. Ko je urejeno vse potrebno, upravna enota izda odločbo gradbenega dovoljenja, ki je pravnomočna po osmih dneh, če se nobena od strank ne pritoži upravičeno.

Koraki, za katere mora poskrbeti investitor sam, so lahko preveč časovno potratni ali pa pravnoformalno prezahtevni, zato lahko investitor tudi zanje najame in pooblasti arhitekta, ki namesto njega vodi omenjene postopke. Kljub vsemu arhitekt ne more pokriti vseh korakov za katere nima kompetenc ali pa je potrebno osebno sodelovanje investitorja.

ZEMLJIŠKA PARCELA

Zemljiška parcela je eden glavnih pogojev za začetek pridobivanja gradbenega dovoljenja. Preden pa se investitor loti prvih korakov, pa mora imeti pravico gradnje na tej parceli. To lahko uredi z lastništvom, kjer morajo biti vsi lastniki tudi naročniki gradnje ali pa lastniki pooblastijo enega ali več lastnikov te parcele; lahko pa investitor pridobi pravico graditi s pogodbo z lastnikom, ki mora biti vpisana v zemljiško knjigo oz. v postopku vpisa. To so postopki, ki jih mora urediti investitor sam, arhitekt pa mu lahko pri tem svetuje. Drug pomemben korak, ki ga je sicer smiselno urediti še pred nakupom zemljišča, pa je lokacijska poizvedba o dovoljeni gradnji. To lahko naredi kdorkoli s poizvedbo na občinski upravi, kjer pridobi t.i. Lokacijsko informacijo. To je pravno veljaven dokument, ki predstavlja izvleček pogojev in podatkov iz občinskega prostorskega plana vezanih na željeno gradnjo. Pogoji se nanašajo predvsem na dopustno rabo, velikost in oblikovanje objekta, priključevanje na komunalno infrastrukturo, obseg varovanih območij itn. Podatki so največkrat strokovne narave in nerazumljivi za laika, zato se je modro obrniti na arhitekta, ki lahko sam pridobi vse potrebne podatke, saj so prosto dostopni na spletu, nato pa jih ta v razumljivi obliki predstavi naročniku. Pogoj za začetek projektiranja je še izdelava geodetskega posnetka zemljišča, saj je to edina dovoljena podlaga na podlagi katere arhitekt predvidi lokacijo, višine, orientacijo in komunalne priključke. Tudi za najem geodeta lahko investitor pooblasti arhitekta.

PROJEKTNA DOKUMENTACIJA IN SOGLASJA

Projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja lahko izdela le pooblaščeni arhitekt, medtem ko mora investitor sam pridobivati projektne pogoje in soglasja. Pri tem je najbolj smiselno, da tudi za to pooblasti arhitekta. Le arhitekt namreč dobro pozna situacijo in arhitekturo, varovana območja in njihove zahteve, načine priklopa na infrastrukturo ter druge prostorske pogoje. Poleg tega se na tej isti podlagi lahko poveže s soglasodajalci, da skupaj tudi z investitorjem poiščejo najboljše rešitve. Arhitekt zna pripraviti potrebno dokumentacijo in pozna postopke, da se prošnje za soglasja vedno rešijo investitorju v prid. Vse pogoje iz projektnih pogojev in soglasij arhitekt tudi vključi v projektno dokumentacijo.

Nemalokrat se zgodi, da je treba komunalne priključke voditi po sosednjih parcelah. To mora investitor urediti v obliki služnostne pogodbe med investitorjem in lastniki obravnavanih zemljišč ter z vpisom pogodbe v zemljiško knjigo. Pri tem sodeluje s pravnim strokovnjakom, arhitekt pa mu predloži grafiko s popisom parcel in podatke o predvidenih posegih na zemljiščih. Kljub temu, da arhitekt ne more biti del tega procesa, pa lahko investitorju svetuje.

POSTOPEK NA UPRAVNI ENOTI

Po zaključeni pripravi dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja investitor vloži dva izvoda skupaj z obrazcem na vložišče na upravni enoti, enega pa na občino skupaj z vlogo za odmero komunalnega prispevka. Prav tako lahko investitor pooblasti arhitekta, da ta odda vloge v njegovem imenu. Upravna enota ima nato rok dveh mesecev za izdajo odločbe.

Zaradi obsežnosti dokumentacije in dolgotrajnosti upravnega postopka, se lahko pojavijo nejasnosti v projektni dokumentaciji ali z njo povezanih dokumentih. Takrat upravna enota pozove po razjasnitvi oz. dopolnitvi dokumentacije in dopis pošlje investitorju (če je s pooblastilom vlogo oddal arhitekt, pa tudi njemu). Prav je, da dopolnjevanje dokumentacije opravi arhitekt, kot njen avtor in poznavalec in po potrebi stopi v stik z referentom na upravni enoti, kjer lahko skupaj rešita vse nejasnosti. Angažiran arhitekt tudi med tekočim postopkom po lastni iniciativi stopi v stik z referentom in se pozanima o poteku in možnih pohitritvah ali poenostavitvah postopkov.

POSTOPEK NA EKOSKLADU

Po izdani odločbi za gradbeno dovoljenje in izdelanim projektom za izvedbo se lahko odda vlogo za pridobitev nepovratnih sredstev ali ekokredita. Pri tem je pomembno tudi dobro poznavanje rokov in drugih časovnih omejitev ter pravočasna in popolna vloga, saj je rok za zaključek investicije 18 mesecev pogosto prekratek za neizkušenega investitorja. Arhitekt, ki je dobro vpeljan v te postopke in dobro pozna tudi vse segmente dokumentacije ter oblike dokazovanja izpolnjevanja zahtev lahko vodi celoten postopek ter se poveže z referenti na ekoskladu. Nepotrebni zapleti namreč lahko stanejo investitorja nepovratnih sredstev v celoti. Modro je tudi za to pooblastiti poučenega arhitekta, najbolje tistega, ki dobro tudi pozna projekt.

Kvalitetno povezanost arhitekta z vsemi udeleženimi v postopku priprave dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja priporočamo prav vsem naročnikom, redno pa jo tudi izvajamo v naši pisarni. Naše mnenje je, da le na ta način lahko zagotovimo tekoč postopek tako med pripravo dokumentacije, kot tudi med postopkom na upravni enoti in ekoskladu, da se izognemo nepotrebnim zapletom, kar rezultira v kvaliteten projekt in zadovoljnega naročnika.